La domanda che mi fanno quasi tutti alla prima call è semplice: oltre al prezzo, quanto devo mettere da parte? Dubai ha fama di mercato senza tasse, ed è vero che non esiste un’imposta annuale sulla proprietà come l’IMU. Ma comprare ha dei costi di ingresso precisi, e chi non li calcola dall’inizio si ritrova con qualche decina di migliaia di dirham in meno del previsto. In questo articolo metto in fila quelli che verifico sempre con i miei clienti.
Il costo principale: la tassa del Dubai Land Department
La voce più importante è la transfer fee del Dubai Land Department (DLD), pari al 4% del prezzo di acquisto. Sulla carta può essere divisa tra compratore e venditore, ma nella prassi del mercato la paga quasi sempre chi compra. Su un appartamento da 2 milioni di dirham significa 80.000 AED, da versare al momento del trasferimento. Nell’off-plan il 4% si paga di norma all’inizio, quando il contratto viene registrato nel sistema Oqood: per questo nei payment plan lo trovi spesso accanto al primo acconto.
Registrazione, title deed e piccole spese amministrative
Accanto al 4% ci sono importi fissi più contenuti. La fee del trustee che gestisce la registrazione è indicativamente di 4.000 AED più IVA per gli immobili sopra i 500.000 AED (2.000 AED più IVA sotto quella soglia). A questi si aggiungono il rilascio del title deed e alcune spese amministrative, nell’ordine di qualche centinaio di dirham. Sono cifre piccole rispetto al totale, ma conviene averle chiare per non avere sorprese il giorno del trasferimento.
La commissione d’agenzia
Sul mercato secondario la commissione standard è del 2% del prezzo più IVA al 5%, a carico del compratore. Nell’off-plan acquistato da developer come Emaar, Nakheel o Meraas, di solito la commissione la riconosce il developer e il compratore non paga nulla all’agente. È una differenza concreta che entra nel confronto tra un immobile pronto e uno in costruzione.
Se compri con un mutuo
Chi finanzia l’acquisto con una banca emiratina deve considerare altre voci, che variano da istituto a istituto:
- registrazione dell’ipoteca al DLD, pari allo 0,25% dell’importo del mutuo più una piccola fee fissa
- perizia della banca, indicativamente qualche migliaio di dirham
- commissione di istruttoria della banca, spesso fino all’1% del finanziamento
- assicurazione vita e sull’immobile richieste dalla banca
Sui requisiti per i non residenti le condizioni cambiano spesso, quindi verifico sempre le offerte aggiornate prima di inserirle in un piano.
Dopo l’acquisto: service charge e utenze
Il costo che molti sottovalutano è quello ricorrente. Le service charge sono le spese condominiali annuali, calcolate a piede quadrato e approvate dal Real Estate Regulatory Agency (RERA). Variano molto: un edificio residenziale semplice costa molto meno di una branded residence con concierge, spa e spiaggia privata. A questo si aggiungono il deposito DEWA per luce e acqua e, se affitti in holiday home, le licenze e le spese di gestione. Prima di proporre un immobile chiedo sempre lo storico delle service charge, perché è lì che si decide il rendimento netto.
Come lo valuto e cosa consiglio ai miei clienti
Prendiamo un appartamento pronto da 2 milioni di dirham acquistato cash sul secondario. Al 4% del DLD si aggiungono il 2% di agenzia più IVA, la fee del trustee e le spese amministrative: il totale supera facilmente i 125.000 AED prima ancora di arredare. Lo stesso valore in off-plan, comprato direttamente dal developer, richiede subito il 4% ma niente commissione d’agenzia. Sono questi conti, fatti prima, che permettono di confrontare due opzioni in modo onesto.
Come regola pratica, per un acquisto cash sul secondario metto a budget circa il 7-8% oltre al prezzo; con un mutuo qualcosa in più. Nell’off-plan il conto è più leggero all’inizio, ma il 4% arriva subito. Ai miei clienti preparo sempre un prospetto con tutte le voci prima della prenotazione, e uso il nostro calcolatore per stimare il costo totale e il rendimento. Per le tasse in Italia sugli immobili esteri il riferimento resta il tuo commercialista: io ti do i numeri del lato emiratino, lui quelli del lato italiano. Se vuoi un’idea concreta dei progetti con payment plan più leggeri, trovi la selezione aggiornata nella pagina progetti off-plan.
Vuoi il prospetto completo dei costi per l’immobile che stai valutando? Prenota una call privata oppure scrivimi su WhatsApp: ti preparo i numeri voce per voce.
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