Negli ultimi anni la domanda che ricevo più spesso dagli italiani non riguarda più solo l’investimento, ma la vita: “E se ci trasferissimo?”. Dopo 26 anni nel real estate, buona parte dei quali qui negli Emirati, ho visto trasferimenti riusciti molto bene e altri rientrati dopo un anno. Quasi sempre la differenza sta nell’ordine in cui si fanno le cose. Ecco come lo spiego ai miei clienti.
Prima il visto: le strade principali
Per vivere a Dubai serve un visto di residenza, e la scelta dipende da come ti mantieni. Il lavoro dipendente o una società propria sono le vie più comuni. Se invece passi dall’immobile, le opzioni attuali sono queste:
- Visto investitore da 2 anni: da aprile 2026, per chi è unico proprietario, non risulta più la vecchia soglia di 750.000 AED; per i comproprietari resta un minimo di 400.000 AED a testa. La modifica è apparsa sui canali collegati al Dubai Land Department senza un annuncio formale, quindi verifico sempre i requisiti aggiornati.
- Golden Visa da 10 anni: da 2 milioni di AED in immobili, anche off-plan, senza obbligo di permanenza minima e con la possibilità di includere la famiglia. Ne ho parlato nella guida alla Golden Visa.
- Visto pensione da 5 anni: dai 55 anni, con requisiti di immobile, risparmi o reddito.
- Visto per lavoro da remoto: un anno, con un reddito indicativo di 3.500 dollari al mese da un datore di lavoro estero.
Un dettaglio che molti scoprono tardi: con il visto ordinario, in linea generale, restare fuori dagli Emirati per oltre sei mesi consecutivi lo fa decadere. Se pensi di dividerti tra Italia e Dubai, questa scelta conta. L’assicurazione sanitaria, poi, è obbligatoria per il rilascio e il rinnovo del visto a Dubai, anche per i familiari a carico.
Residenza fiscale: AIRE non basta
Qui parlo da chi vede i problemi, non da fiscalista: per le tasse italiane il riferimento è il tuo commercialista, prima di partire e non dopo.
Gli Emirati non applicano un’imposta sul reddito delle persone fisiche, ma questo non ti rende automaticamente non residente in Italia. L’iscrizione all’AIRE è necessaria, non sufficiente: il fisco italiano guarda anche dove sei presente e dove hai le relazioni personali e familiari. Se coniuge e figli restano a Milano, il tema si pone eccome. In più, gli Emirati compaiono nella lista del DM 4 maggio 1999, quindi chi si trasferisce può dover dimostrare di essere davvero espatriato. La convenzione tra Italia ed Emirati prevede criteri per risolvere i casi di doppia residenza, ma vanno costruiti con i fatti e i documenti.
Sul lato emiratino, la residenza fiscale si basa su criteri come i 183 giorni di presenza, oppure 90 giorni con visto valido e una casa o un’attività stabile qui. La certifica il Tax Residency Certificate rilasciato dall’autorità fiscale locale. Attività, immobili e redditi rimasti in Italia hanno regole proprie: anche questo va messo nero su bianco.
Scuole: il capitolo che pesa di più sul budget
Per una famiglia, spesso è questa la voce decisiva, ancora prima della casa. Per l’anno 2026-27 l’autorità scolastica di Dubai, la KHDA, ha confermato che le rette delle scuole private restano invariate. Tra le scuole con valutazione “Outstanding”, secondo i dati pubblicati da Khaleej Times, si va da circa 29.500 a quasi 112.000 AED l’anno, a seconda di curriculum e classe.
A Dubai l’offerta con programma italiano è molto limitata: la maggior parte delle famiglie sceglie IB o curriculum britannico. Se prevedi un rientro in Italia, informati per tempo sul riconoscimento del titolo di studio. E muoviti in anticipo con l’iscrizione: nelle scuole più richieste i posti finiscono presto. La scuola, nella mia esperienza, finisce spesso per decidere anche la zona in cui vivere.
Affittare o comprare: cosa consiglio ai miei clienti
Il mio consiglio è quasi sempre lo stesso: se non hai fretta legata al visto, affitta per i primi sei-dodici mesi. Vivi la zona, fai il tragitto casa-scuola nell’ora di punta, capisci se ti serve una villa o se stai meglio in un appartamento con servizi. Poi compra sapendo cosa compri.
Quando valuto un acquisto per chi si trasferisce, guardo prima la vita e poi il rendimento: distanza da scuole e lavoro, qualità della community, costi reali (trovi il dettaglio in quanto costa comprare casa a Dubai), e rivendibilità se tra cinque anni cambi idea. Per fare i conti ti può servire il nostro calcolatore, mentre tra i progetti off-plan che seguo scelgo quelli compatibili con i tuoi tempi, perché una consegna tra tre anni non risolve dove dormirai a settembre.
Il contesto attuale, senza giri di parole
Il 2026 non è un anno come gli altri. La guerra con l’Iran, iniziata a fine febbraio, ha toccato anche il Golfo e ha raffreddato il mercato: le compravendite a Dubai hanno rallentato rispetto ai ritmi molto sostenuti degli anni scorsi e anche i prezzi hanno avuto una correzione. Per chi compra con calma può aprire margini di trattativa, ma non è una garanzia di nulla. Prima di decidere, controlla le indicazioni aggiornate della Farnesina e parlane in famiglia con onestà.
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