Nella mia esperienza gli errori più costosi nell’off-plan non nascono da un cattivo progetto, ma da una firma fatta troppo in fretta. E oggi il mercato è più selettivo: secondo ValuStrat, nel terzo trimestre 2026 le vendite su progetto a Dubai sono calate del 10,1% rispetto al trimestre precedente e del 45,7% su base annua, mentre la rivendita è tornata a crescere. Non è un motivo per non comprare, è un motivo per scegliere meglio. Questi sono i cinque errori che vedo più spesso.
1. Scegliere la brochure invece del developer
I render sono tutti belli. Quello che conta è chi costruisce: progetti consegnati, rispetto dei tempi, qualità reale delle finiture. Lavoro con nomi come Emaar, Nakheel e Meraas, ma il metodo è lo stesso per tutti, anche per i developer più giovani: vado a vedere un edificio già consegnato.
Controlla anche l’essenziale: il progetto deve essere registrato presso il Dubai Land Department e i pagamenti devono andare sul conto escrow del progetto, verificabile dall’app ufficiale Dubai REST. Mai bonifici su conti personali o di intermediari. Ne parlo meglio nella guida su payment plan ed escrow.
2. Fidarsi della data di consegna del marketing
La data che conta è quella scritta nello SPA, il contratto di compravendita, e spesso prevede un periodo di tolleranza che può arrivare a 12 mesi. Durante quel periodo il developer di norma non ti deve nulla. Se il tuo piano dipende da una data precisa, perché devi affittare, trasferirti o finanziare un altro acquisto, lascia sempre un margine di sicurezza. I cantieri a volte tardano, anche quelli buoni.
3. Guardare il prezzo e dimenticare tutto il resto
Due unità allo stesso prezzo possono rendere in modo molto diverso. Al prezzo si aggiungono il 4% del Dubai Land Department, la registrazione Oqood e le spese amministrative; dopo la consegna arrivano le service charge, che nei progetti con molti servizi possono pesare parecchio. Anche i piani post-handover vanno letti con attenzione: la comodità delle rate lunghe a volte è già inclusa nel prezzo. Prima di decidere, calcola il rendimento netto, non quello lordo.
4. Firmare un payment plan senza un piano B
Molti investitori contano di rivendere prima delle ultime rate. Può funzionare, ma non sempre e non sempre in tempo: i developer consentono la rivendita spesso solo dopo una certa percentuale pagata, e in un mercato più lento trovare un acquirente richiede più tempo. Le rate devono essere sostenibili anche se non rivendi.
Saltarle costa caro. A Dubai la legge prevede una procedura precisa: il Dubai Land Department notifica l’inadempimento e concede 30 giorni per pagare o trovare un accordo. Se non si risolve, a seconda dell’avanzamento dei lavori il developer può risolvere il contratto e trattenere una parte importante, in alcuni casi fino al 40% del valore dell’unità. Su questi aspetti, in caso di dubbio, conviene farsi assistere da un legale locale.
5. Comprare senza una strategia di uscita
Prima di firmare devi sapere cosa farai alla consegna: tenere e affittare, rivendere, abitarci. Ogni scelta porta a unità diverse. Secondo Cavendish Maxwell nella pipeline ci sono circa 136.000 abitazioni per il 2027 e oltre 155.000 per il 2028: non tutte verranno consegnate nei tempi previsti, ma l’offerta futura va considerata. Per questo guardo zone con domanda reale e tagli che non si troveranno in cento copie identiche nello stesso quartiere. Se punti alla rivendita, leggi come funziona il flipping off-plan.
Come valuto un off-plan per i miei clienti
Prima di proporre un progetto passo sempre da questi controlli:
- Developer, registrazione del progetto e conto escrow verificati
- Data di consegna, tolleranza e clausola di rivendita lette nello SPA
- Costi totali e service charge stimate, con il rendimento netto calcolato
- Payment plan sostenibile anche senza rivendita
- Strategia di uscita chiara e domanda reale nella zona
- Consulente abilitato: controlla sempre la licenza RERA, la mia è la 81689
Ogni casa che propongo è una casa che comprerei io. Il punto di partenza non è il progetto più pubblicizzato, ma il tuo obiettivo. Se vuoi vedere dove applico questi criteri, parti da progetti come Solaya, Palace Residences Hillside B o, ad Abu Dhabi, Talay Marsa Al Saadiyat.
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