Il flipping off-plan è una delle strategie che seguo di più per i miei clienti: si acquista al lancio, si pagano le prime rate e si rivende il contratto prima della consegna, quando il progetto è avanzato e i prezzi della zona sono saliti. Chi compra da te subentra nel contratto con il developer e continua a pagare le rate rimanenti.
Quando si può rivendere
Non sempre subito. Molti developer consentono la rivendita solo dopo che hai pagato una certa percentuale del prezzo, e la soglia cambia da developer a developer e a volte da progetto a progetto. Superata la soglia, il developer rilascia il nulla osta (NOC) e il trasferimento viene registrato presso il Dubai Land Department. Per questo la clausola sulla rivendita è una delle prime cose che leggo nello SPA.
Come si calcola il guadagno
Chi acquista ti rimborsa quanto hai già versato e ti riconosce un premio, cioè la differenza tra il valore di mercato attuale e il prezzo originale. Da quel premio vanno tolti i costi della rivendita: la commissione di trasferimento del developer, l’eventuale agenzia e i costi di registrazione. Al nuovo trasferimento si paga di nuovo la tassa DLD del 4%, di norma a carico dell’acquirente.
Il ritorno va misurato sul capitale che hai realmente impegnato, non sul prezzo totale dell’immobile. È qui che un buon payment plan fa la differenza: meno capitale bloccato durante la costruzione significa un rendimento percentuale più alto.
Le unità che si rivendono meglio
- Developer di primo livello come EMAAR, NAKHEEL e MERAAS, che il mercato riconosce e paga
- Tagli richiesti in affitto: monolocali e bilocali ben distribuiti, ville e townhouse nelle community per famiglie
- Vista, piano ed esposizione: la stessa tipologia può valere molto di più con la vista giusta
- Prezzo d’ingresso coerente con la zona, senza pagare in anticipo la rivalutazione futura
I rischi da considerare
Il mercato ha i suoi cicli: se la domanda rallenta, potresti dover aspettare la consegna e passare all’affitto. Per questo imposto sempre un piano B, con numeri di rendita realistici, prima ancora di parlare di rivendita. Negli Emirati non ci sono tasse sulle plusvalenze, ma se sei fiscalmente residente in Italia il guadagno va valutato con il tuo commercialista.
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