Comprare off-plan significa acquistare un immobile direttamente dal developer, prima o durante la costruzione. A Dubai è il modo più diffuso di investire: si entra a un prezzo di lancio, si paga a rate mentre il cantiere avanza e si arriva alla consegna con un immobile che spesso vale già più di quanto lo si è pagato. Ma il prezzo giusto non basta: conta come è costruito il contratto.
Come funziona un payment plan
Il payment plan è il calendario dei pagamenti. Di solito si versa un acconto alla firma (spesso tra il 10 e il 20%), poi una serie di rate legate all’avanzamento dei lavori o a scadenze fisse, e il saldo alla consegna delle chiavi. Formule come 60/40 o 70/30 indicano quanto paghi durante la costruzione e quanto alla consegna.
Alcuni developer offrono anche piani post-handover: una parte del prezzo si paga dopo aver ricevuto le chiavi, quando l’immobile può già essere affittato. È una leva interessante, ma va letta con attenzione insieme al prezzo complessivo.
Escrow: perché i tuoi soldi sono protetti
A Dubai i pagamenti per gli immobili su progetto non vanno nelle casse del developer: per legge confluiscono in un conto escrow dedicato al singolo progetto, presso una banca autorizzata. Il developer può prelevare i fondi solo in base all’avanzamento dei lavori verificato. È una delle tutele che rendono il mercato di Dubai così solido per l’investitore straniero.
I costi da mettere in conto
- Dubai Land Department: 4% del prezzo, una sola volta (a volte coperto in promozione dal developer)
- Registrazione Oqood, cioè la registrazione preliminare del contratto off-plan: alcune migliaia di dirham
- Service charge annuali dopo la consegna, che variano molto da progetto a progetto
Non ci sono tasse annuali sulla proprietà né tasse sulle plusvalenze negli Emirati. Se però sei fiscalmente residente in Italia, verifica sempre con il tuo commercialista come dichiarare l’immobile e il suo reddito.
I controlli che faccio prima di ogni firma
- Storico del developer: progetti consegnati, rispetto dei tempi, qualità reale delle finiture
- Progetto registrato presso il Dubai Land Department e numero del conto escrow, verificabili anche dall’app ufficiale Dubai REST
- Data di consegna e periodo di tolleranza scritti nello SPA, il contratto di compravendita
- Quando è consentita la rivendita: molti developer chiedono di aver pagato una certa percentuale prima di rilasciare il nulla osta
- Stima delle service charge e domanda di affitto reale nella zona
Ogni casa che propongo è una casa che comprerei io. Per questo il punto di partenza non è il progetto più pubblicizzato, ma il tuo obiettivo: rendita, rivendita prima della consegna o una casa per te.
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